Nos últimos anos, o número de imóveis oferecidos em plataformas de locação por temporada — como Airbnb, Booking, Vrbo e similares — cresceu exponencialmente. Em 2025, essa modalidade se consolidou como uma realidade presente em praticamente todos os condomínios urbanos, especialmente os localizados em regiões turísticas ou grandes centros.
Com a alta temporada e o aumento de visitantes nas férias escolares e feriados prolongados, síndicos, administradoras e moradores enfrentam desafios relacionados ao controle de acesso, segurança, barulho e o uso das áreas comuns. Diante disso, o tema exige não apenas atenção redobrada, mas também um posicionamento jurídico claro e atualizado.
Um Novo Desafio Jurídico-Condominial
Segundo o advogado Dr. Felipe Faustino, sócio do escritório Faustino e Teles, referência nacional em Direito Condominial, a discussão em torno da legalidade das locações por temporada em condomínios não é mais uma novidade, mas segue atualizada por conta das mudanças de comportamento da sociedade e pela evolução da jurisprudência.
“O condomínio não pode ignorar o crescimento das locações por temporada. Mas ele também não é obrigado a aceitar tudo de forma desorganizada. Existe uma linha tênue entre o direito individual do proprietário e o direito coletivo à segurança e ao sossego. Nosso papel como especialistas é orientar síndicos e condôminos sobre como agir dentro da legalidade, sem comprometer a convivência e a ordem interna”, afirma Dr. Felipe.
O escritório Faustino e Teles atua com consultoria estratégica para condomínios que buscam atualizar suas convenções, estabelecer regras claras e até lidar com judicializações relacionadas ao tema.
O Que a Lei e a Justiça Têm Determinado?
A Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), no artigo 48, prevê a possibilidade de locação por temporada, com prazo de até 90 dias. Além disso, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vêm consolidando o entendimento de que essa modalidade de locação não descaracteriza a natureza residencial do imóvel, desde que respeitadas as normas condominiais.
Contudo, o condomínio pode, sim, regulamentar e até restringir essas locações, desde que haja previsão expressa na convenção, aprovada com quórum qualificado (2/3 dos condôminos).
“O que não é possível é simplesmente proibir por meio de regimento interno ou decisão de assembleia sem o quórum legal. Mas o condomínio tem total liberdade para organizar, exigir cadastro prévio de hóspedes, limitar uso de áreas comuns e aplicar penalidades em caso de descumprimento”, reforça o Dr. Felipe Faustino.
O Que a Lei e a Justiça Têm Determinado?
A Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), no artigo 48, prevê a possibilidade de locação por temporada, com prazo de até 90 dias. Além disso, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vêm consolidando o entendimento de que essa modalidade de locação não descaracteriza a natureza residencial do imóvel, desde que respeitadas as normas condominiais.
Contudo, o condomínio pode, sim, regulamentar e até restringir essas locações, desde que haja previsão expressa na convenção, aprovada com quórum qualificado (2/3 dos condôminos).
“O que não é possível é simplesmente proibir por meio de regimento interno ou decisão de assembleia sem o quórum legal. Mas o condomínio tem total liberdade para organizar, exigir cadastro prévio de hóspedes, limitar uso de áreas comuns e aplicar penalidades em caso de descumprimento”, reforça o Dr. Felipe Faustino.
Problemas Mais Frequentes
A experiência prática do escritório Faustino e Teles mostra que os principais conflitos envolvendo locações por temporada giram em torno dos seguintes pontos:
– Acesso de pessoas estranhas ao prédio sem controle;
– Festas e barulhos fora do horário permitido;
– Uso indevido de áreas comuns, como piscinas e academias;
– Descumprimento de normas internas, por parte de hóspedes que não têm conhecimento das regras;
– Dificuldade de responsabilização direta dos locatários, já que a penalização legal recai sobre o proprietário.
Em todos esses casos, a recomendação do escritório é que o condomínio mantenha documentação clara e registre todos os episódios, para respaldo jurídico.
O Que o Condomínio Pode (e Deve) Fazer
O Dr. Felipe Faustino lista medidas preventivas e operacionais que todo condomínio deve adotar em 2025 para lidar com a realidade das locações por temporada:
1. Atualização da convenção
Se a intenção for restringir esse tipo de locação, é necessário modificar a convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.
2. Cadastro obrigatório de hóspedes
O morador que fizer a locação deve informar à portaria os dados dos ocupantes temporários, que deverão respeitar todas as normas do prédio.
3. Termo de ciência das regras
Muitos condomínios adotam o modelo de termo de responsabilidade e ciência assinado pelo proprietário e/ou hóspedes.
4. Monitoramento de entradas e saídas
Portarias com controle eletrônico, reconhecimento facial ou QR Code ajudam a evitar o acesso descontrolado.
5. Aplicação de penalidades e multas
Em caso de descumprimento das normas, o proprietário da unidade pode ser notificado e multado, conforme as regras internas.
6. Assembleias com foco no tema
O tema deve ser levado para discussões periódicas, com envolvimento da coletividade na definição de diretrizes.
“Nossa experiência mostra que o diálogo preventivo, aliado a uma convenção bem estruturada e uma gestão firme, evita grande parte dos conflitos e litígios”, destaca o Dr. Felipe.
Dados que Reforçam a Tendência
De acordo com um levantamento feito pela ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), as locações por temporada cresceram 18% entre 2023 e 2024, e a previsão para 2025 é de um aumento ainda maior, especialmente com o avanço do turismo interno no Brasil.
Além disso, mais de 60% das administradoras apontaram que os condomínios que não possuem regras claras sobre esse tema estão mais suscetíveis a conflitos, processos judiciais e desvalorização do imóvel.
Conclusão: Equilíbrio e Gestão Jurídica Profissional
O crescimento das locações por temporada é inevitável e, quando bem gerido, pode ser uma fonte de renda legítima para os proprietários, sem comprometer a segurança e a harmonia da coletividade.
“O que recomendamos, sempre, é que o condomínio se antecipe. Estabeleça regras, documente tudo e conte com assessoria jurídica especializada. Com isso, é possível transformar um desafio em oportunidade de convivência pacífica”, conclui o advogado Dr. Felipe Faustino, que comanda uma equipe especializada em consultoria e prevenção de conflitos condominiais no escritório Faustino e Teles.
Seja síndico, morador ou administrador, estar bem informado e juridicamente respaldado é a melhor forma de manter o seu condomínio seguro, organizado e valorizado em 2025.
